林波：房地产调控只是短期影响市场

林波：房地产调控只是短期影响市场

　　林波：谢谢。大家下午好！很高兴今天有机会能跟建材界的朋友在这里做一个交流，我们平常可能更多的是关注市场，确实是刚刚张总问我，是不是比较少地跟咱们建材界的朋友做交流，我说确实是这样，有的时候会跟企业在一起问题上做沟通。

　　今天在这里，我主要是为大家介绍一下我们对房地产市场是怎么样的一个看法。应该说今年房地产这一块，市场的一个拐点，大家应该看得到。从十月份以来尽管前期一直在调控，待会儿我也会细说，一直在调控，大家明显感觉到房地产市场现在不太好。可能是在十月份，它的一个标志性事件恰恰是发生在我们上海龙湖的盘，中海的盘大幅的降价，导致有前期的老业主砸售楼处事件出来以后，我们看到市场上不管是降价包括买房者的信心都发生了一个转折。前期可以说10%，15%的降价基本上就差不多了，现在来说，15%远远不够，如果说对开发商来说，要降15%是不够的。即使是万科龙头企业，我们也看到现在降价达到20%的幅度了。

　　在这种情况下，大家非常关心房地产这一块到底会怎么样，是不是会像有人讲的，这一波下去了，可能是要调整个十几年，甚至说几年。整个来说，我们的观点今天跟大家交流，我们对市场的一个看法，用六个字来总结：短空、中平、长多。

　　首先短期来说，房地产行业确实是不好，今年四季度到明年一季度，整个房地产行业应该说发展到现在十多年以来，恐怕是最困难的时期。

　　大家来看房地产业的一个正常环境，从2010年到现在，这两年我们经历了六轮的房地产调控，从去年1月10号到今年最新的11月1号，温家宝总理的一个讲话整个是经历了六轮。为什么说十月份以后市场发生了一个急剧的变化？我们不能一定说是今年的第三轮调控导致市场的剧变，我觉得更可能是这一轮一轮调控叠加的一个效应导致目前房地产市场的信心确实是在退却。以前不管买房人还是卖房人，大家还是非常坚定地看好中国的房地产市场都认为买了房子是不会亏的，房价是要往上涨的。现在来讲，到市场上去看看，大家感觉目前来说房价要跌的概率更大一些。上海的二手房今年一直是蛮好的，但是从十月份这个事件出来以后，整个二手房市场也出现了快速的萎缩，一手房在降价，二手房不降，大家看整个房价的预期是比较强烈的，二手房势必要受到冲击。

　　整个政策调控下来的话，我们看一下市场的反映，一二线城市是比去年同比好一点是下跌了百分之三四十。今年一到十月份，比如说上海，比去年是下跌了45%，去年成交一千万，今年只有350万，成交量是极度萎缩。三四线城市，这几年我想大家关注房地产的话会知道，三四线城市一直是我们所倡导的新的一个增长点，在今年前一段时间，七八月份的时候，三四线城市表现得非常好，当时有一个新国五条出来，这个导致七八月份市场出现了一个井喷。目前来讲，市场随着调控进入了深谷，三四线城市目前的成交也出现了回落。

　　价格来讲，前面我们讲过了龙虎、中海，包括绿地，如果大家有关注我们研究中心官方微博的，我们刚刚发布了好孩子降价排行榜，我们是十一月中旬的一个排行榜，排在说位的是富丽，折扣是六折，我们下旬还在排，但我相信六折已经挡不住了。整个来说，房价原来说15%是市场的底线，目前来说，底线已经被龙头企业打破了。整个来讲，市场价格体系出现了重新的架构，重新建一个价格体系。

　　为什么讲现在市场信心在丧失？一般情况下，我们讲打折以后，应该带动成交量的回升。但是我们看到，最起码从这些大的城市我们看到，尽管你打折，但市场整个的成交量，目前来说并没有一个很明显的反弹。即使有所反弹，反弹幅度不是很大。这说明大家除了那些真正打折的项目之外，其他项目现在基本上是卖得不好，并没有因为一些项目的降价，整个市场活跃起来。这是一个比较令企业头疼的一个事情，降价还带不起成交量，这对开发商来说是非常害怕的一个事情。

　　再看二手房数据，我们看到首先排在第一位的是上海，上海的数据今年来讲，一直是比较不错的，每个月大概一万两千套左右，但是看九十月份出现了快速的萎缩，十月份只有七千套，我相信十一月份的话，恐怕要比这个七千套的数据还要差一点。北京和深圳它们比去年都下降了蛮多的。整个二手房的市场，这里我直接讲一下，二手房我们认为它对一手房是有一个滞后的，如果说一手房起来的话，二手房市场不见得跟着马上起来，它有一个滞后期，我们觉得明年下半年一手房市场会有所回升，二手房市场回升期可能会挪到明年年底。

　　就我们开发企业来看，因为每一次调控的确对房地产开发企业来说是一个大的洗牌，我相信在未来的发展过程当中，可能对建材行业也会产生这么一种效应。你的战略适合市场的变化，就有可能在调控当中脱颖而出，就像我们一直提的恒大一样。它在2008年金融危机，恒大当时也是有一定的资金危机，经过它后期的整合，高瞻的战略，目前属于行业的龙头位置，跟万科不相上下。尽管一直在调控，但是在开发企业来讲，尤其是龙头企业的业绩还是处于一个增长趋势。从集中度来看，目前来说，排在前二十位的企业销售额的话，它在全国来说现在占到17%的份额，整个房地产行业集中度现在是越来越高。

　　这是企业的销售业绩，大家如果不是特别关注房地产业的话，不是特别关注企业的话，可能会觉得今年的市场这么差，企业的业绩应该也不会太好。但我们看到，万科、恒大、中海、保利、龙湖这些企业，它今年的销售业绩，这是前十个月的，已经接近，甚至超过去年全年的业绩，它的增长依然保持非常快速的增长。我记得咱们建材行业这种企业也非常多，尽管受到市场的影响，在今年业绩也出现了百分之六七十的增幅。这说明什么？这说明看你的战略是不是到位，是不是调整跟得上市场？我们在很多场合一直是比较推崇万科、恒大，我们觉得它们的战略是非常适应目前市场多变的环境的。龙湖地产我们发现它今年的战略也发生了比较大的扭转，以前它一直走的是高品质、高利润这么一个战略，但是从今年，或者从去年开始，慢慢也开始顺应市场。我们看到绿城的数据不是特别好，今年只完成了去年的54%。

　　如何去调整一个战略？我们看到龙头企业在今年它的几个大动作，第一个是谨慎拿地，回笼资金，准备过冬，这个一直是万科一直在讲的，要做过冬的准备，今年拿地比前几年的下滑幅度都大。

　　再一个，积极地开拓三四线城市，在一二线城市受调控影响冲击比较大的时候，三四线城市目前来说继续还在保持一个增长，开发企业也看到了市场的机会，这里我们监控了几个重要的企业，在今年进入三四线城市的非常多，保利进了六个城市，有三个是三四线，恒大全部进了三四线城市，这是他们今年新进入城市的名单，中海在吉林市，在烟台，都是属于三四线城市在积极地拿地。一方面整个来看，好像拿地在减少，另一方面，他实际上在扩展新的增长。

　　第二方面，企业原来重点都放在住宅市场，在住宅市场受到房地产调控打压的情况下，现在企业都在积极地往商业地产领域拓展，这里也列举了几个龙头企业。我们看到万科，万科以前很少听说万科做商业地产，它的商业基本上都是住宅里面店铺性质的，现在它也开始在加大这一块的投入，这里有一个目标，企业目标是商业地产要赚到20%，保利号称要占投资的30%，金地也是，20%的资金要往商业领域拓展。对我们建材行业来说，商业地产这块，如果从开发企业这个角度来说，可能我们也是需要跟着一块儿进行一个调整，企业现在加大在商业这块的投入，我们恐怕也应该往这一块去加大一点精力和资金。

　　前面我简单把近期市场的形势做了一个回顾，我这里阐述一下我的一个观点，为什么我们短期看空，第一个，现在限购、限价、限贷，三限政策在短期内不会发生根本性的改变，从中央层面，不会说我取消了这三个政策。在整个社会搭建起保障房体系，能够解决一部分人住宅问题的话，也是需要一个比较长的时间，在这两个前提条件达成之前，我们相信整个房地产调控是不会扭转的。

　　大家比较关注的新开工，未来我们是这样判断的，新开工，我觉得明年肯定会往下走，因为今年已经开始往下走了，今年前三个季度增速是降到24%，我们觉得明年一季度有可能是会负增长，为什么？这里面有几个因素，一方面今年一季度基数是比较高。另一方面，今年比较大的保障房投资这一块因素在这里面，明年保障房新开工这块，国家有计划是做适当的压缩，放缓新开工的节奏。所以说明年一季度，不排除新开工会出现一定的负增长。同时施工、竣工面积，明年增幅都会比今年要低。

　　针对销售量来说，今年的情况，我们看到前三季度，基本上还是保持一个增长的，但是这里面有一个限购城市，有一个非限购城市的区别，45个限购城市，目前增长已经接近于零了，我们认为四季度就会出现一个负增长的情况。非限购城市，三四线城市目前来说，增幅在20%，但是这个增幅随着市场持续的低迷，在四季度它的增幅也会出现下滑。但是就全年来看，我们认为全年全国的销售面积量还是会继续保持正的增长，今年我们认为突破11亿平方米难度不是很大。

　　从价格来说，目前来看，20%可能是一线城市，甚至说部分二线城市房价可能需要调整的幅度，20%。非限购城市，前期应该来说还在继续往上长，但是受调控的影响，我们觉得涨幅会逐渐缩减，这个是短期的看法。

　　中期来看，我们认为明年年中，甚至说再早一点的话，可能在五六月份，整个市场反弹的可能性可能并没有像有的人士预期的那么悲观，说整个市场会一蹶不振。几个论据吧，首先一个就是有一个“三二一效应”，这是我们根据这么多年对中国房地产监控得出来的一个规律，但是这个规律你说有没有它的科学性，我觉得也有，但是可能也不是特别严谨。我们从市场的表现看是这么一个情况，一线城市在每一个调控政策出来以后，它的政策影响力大概能发挥三个月的时间，下面我们也可以看到，2010年4月份出台了一个政策，7月份市场就开始反弹，今年7月份出的新国五条以后，我们看到十月份市场其实本来是有一个回升的可能的，但是紧接着被新的政策打下下去了。二线城市我们看下来，政策出台月，政策影响三个月，从第四个月开始，市场已经开始反弹了。我们看三四线城市的话，可能只有一两个月就开始往上走，甚至有的时候政策对三四线城市基本上不起作用，整个来讲是这么一个情况。

　　所以我们认为呢，每一波房地产的调控，其实它对市场的影响基本上都是短期的。为什么从去年到现在经历了六轮调控，就是这个原因。

　　换一个角度来看，我们把视线再拉长一点，从全国的总量来看，我们知道房地产调控基本上从2004年开始，每年都在调控，除了2008年、2009年因为全球的金融危机，政策对房地产是扶持除外，其他都是打压房地产，房地产一直是处于一个被打的处境。但是我们看到，全国的房地产市场的规模，你一边调控，你一边增长，你越调控，我越增长这么一个悖论。这说明房地产的调控只是短期影响市场，它并没有解决我们中国房地产这几年发展的一个大的逻辑，它大的一个内在的动力，就是城市化跟居民收入的增长。

　　这个是我们做的一个商品房的销售面积和城市化率的一个关系图，基本上是处于一个正相关的关系，我们看到城市化率的增长，带动了商品房销售面积的增长。从这个角度来说，我们说目前的调控尽管非常严厉，可能大部分都是行政上的手段，并不足以影响我们整个行业大的发展方向，短期内的困难需要大家有一定的心理准备，短期需要扛，冬天过去了，春天就来了。

　　再一个方面，中国的房地产调控，调控政策是需要地方政府去执行的，我们看到地方政府对房地产的依赖程度，是调控没有解决得了的。前两天新闻，上海的书记在讲，我们上海要讲削弱对房地产的依赖度，我们要发展其他的新兴行业，不去依赖房地产。但是我们看一下这个数据，这是全国的一个数据，全国的土地出让收入占地方及财政收入的比重，单单是卖地的钱，已经占到一个地方财政收入的70%，2010年。别人也跟我说过一个数据，上海今年因为房地产调控，从土地出让收入到税收这块，缩减的收入规模在千亿计。所以说尽管你是国家去布置调控，但政策是由地方政府去执行，而地方政府对房地产的依赖度又是这么大，所以现在企业承担的压力非常大，在我看来，地方政府承担的压力比企业承担的压力更大。我们说龙头企业撑过今年，撑过明年都没有问题，但是地方政府会因这块的财政收入的缩减，在明年年中的时间，我们觉得有适当调整政策执行的这么一种可能性，中央是要调控的，地方政府是希望房地产保持一个平稳增长的，这两方面的一个博弈，我们认为在明年年中的话，可能会有一个加剧。所以我们的一个判断，明年不出意外的情况下，明年年中，或者明年下半年，整个市场就会慢慢反弹，但是这种反弹，大家不要抱太大的期望，还会出现前几年那种爆发式的增长，毕竟限购、限贷、限价这种政策短期内还没有解除，这只是房地产的复苏性的反弹，中期我们是看平。

　　从长期来看，我们觉得房地产还有很大的发展空间。老外经常用房价输入比来形容中国的房价很高，在我们这个公司，我们一般是不用的，我们可以看看，除了北京、上海、深圳这几个大的城市房价比较高之外，我们还有那么多小的城市，它房价目前来说并不是特别高，所以我们一直讲三四线，三四线。这里我们又提出一个新的看法，就是十年周期，每一个城市的房地产发展阶段，我划分了五个阶段，这里面出现快速增长的，从地方房地产市场启动，到进入高峰，我们认为大概需要十年，目前来说，进入成熟期，上海现在就已经进入成熟期了，市场规模不太可能会增长，只会继续往下走，逐渐萎缩，它的房地产市场主要是由二手房市场承接过去，一手房市场肯定会逐渐萎缩的。大家可以看一下，上海启动年是在1998年，1998年上海房改，导致房地产市场出现了一个爆发式的增长，房价在1998年的时候，上海市中心大概只有两千块钱，现在上海最贵的房子要25万一个平方，这是成熟期的上海。重庆现在处于一个高峰期，它大概是2003年开始启动，目前不能说已经到达一个顶点，但是快接近一个顶点了。离我们比较近的个石家庄，它处于一个成长期，它是从2005年开始起步，当时整个的量是两百多万方，最新一到九月份，就是五百万方，它整个是快速增长的这么一个阶段。无锡离我们上海比较近，我们一直拿无锡做例子，2003年那会儿当时也只有两百多万方，最高是八百多万方，短短这几年，也是有比较大幅的一个增长。目前来讲，它现在作为三四线城市来说，无锡我们认为它已经是处于一个高峰期了，它未来也是一个下滑的走势。

　　启动期，像泉州，2009年刚刚起动，2011年，市场根本没有受影响，像前面石家庄一样，国家调控对市场根本不构成一个影响。晋城，我们认为它现在还没有启动，还没有一点启动的迹象，目前来说，整个的量还是非常少。

　　这里我们讲判断一个城市房地产市场处于哪一个阶段，它的核心指标我们认为就是一个价差体系，你的价格，整个城市从最低价到最高价，你中间分得是不是够细，不同的档次都有不同的细分的需求者。我们看一下上海，上海来说，四环五区的价差体系非常清晰，这里是目前在说的一个项目，上海从八千块的楼盘到25万的楼盘，每一档都有在售的楼盘，整个来讲，对应的不同的阶层，整个来说是这么一个情况。

　　举另外一个例子，就是太原，它也是刚刚起步没多少年，它目前来说基本上是三大类，第一类是三千到四千块的工房，再一个就是目前一些品牌企业进驻以后，做得兴建商品房，目前卖七到八千。再一个就是奢侈品房，卖一万九，中间分得还不是很细，但是价差已经拉开了，这是市场进入成熟期的一个表现。如果我们去看一个城市，整个市场房价都在三四块钱，这说明这个市场目前来说可能还没有起步，或者刚刚还处于一个启动期，够看你价差是不是拉得够开。

　　我们认为全国来讲，处于成熟期的不超过十个城市，处于高峰期的可能是广州、重庆，经济发达的省会，以及一些部分的三四线城市，经济发达的省会，大部分省会目前其实还是处于一个成长期内。再看一个，我们讲中国的房地产，我们前十年做的是35个城市，一些经济发达的省会城市，北、上、广、深这都是一线城市，我们过去十年发展的区域仅仅是这些。抛开这些来看，我们还有287个地级市，我们还有374个县级市，我们还有2800多个县城，这些我们认为都是中国房地产业未来发展的一些方向。不是说中国现在房地产已经进入夕阳行业了吗？你们说中国房地产有泡沫吗？如果我们抛开上述五个城市来看的话，你还能说中国房地产有泡沫吗？更何况这35个城市里边，比如说沈阳、武汉，它们的房价现在也不高，真正高的也就那么几个城市，北京、上海、深圳、杭州。所以说我们觉得整个来说，从长远来看的话，中国房地产业的发展空间还是非常巨大的。

　　这里有一个变数，变数变在哪里？保障性住房，保障性住房中央是的的确确下了大的决心做这个事情，我们一直光顾着发展商品房市场，把保障房市场给忽略了，这块现在确实是在加大力度投入的事情，但是对这块说是变数呢，因为我们现在也不能判断，保障房对房地产市场究竟会造成什么样的影响。如果按照中央的数据的话，对房地产市场，尤其是中低端的住宅市场，肯定会造成一个比较大的冲击，但是这个数据最起码我们拿不到很具体的一个数据。

　　再一个方面，我们也看到，现在保障房建成的话，也面临一个很大的问题，就是分配给谁，保障房建了，比如说今年建一千万套在全国，这一千万套分配给谁，如果按照原来政府制定的标准的话，这些标准里面，符合这个条件的人，可以说全部都买不起保障房，一个月两千块钱的收入，你根本买不起保障房。所以这就面临了一个问题，现在有些城市已经出现这个问题了，保障房我要分配，我找不到那么多人，我不知道分配给谁，这个量是不是合理，或者你划分的分配标准是不是科学，这是一个问题。还有一个建设资金的问题，我们前段时间也看到一些帮政府建保障房的企业，在非公开场合抱怨，他们帮政府建了那么多保障房，到现在还没有拿到钱，企业垫资了，政府还没有想清楚这部分钱从哪个渠道出来。所以整个来讲，保障房现在问题还很多，这个我们只能说是一个变数，我们并不知道它未来对市场会造成什么样的影响。

　　今天我想就这样，谢谢大家。