2012-05-31
北京房地产业协会秘书长陈志主持人：感谢张总精彩致辞，今天在场也来了一位北京房地产界非常举轻若重的人物，就是北京房地产业协会秘书长陈志先生，下面有请陈秘书长做精彩致辞，有请。
陈志：大家好，学冬太客气了，我应该做的这些事情，因为我们房地产行业和家居行业本身就是一体的，我们从老百姓的角度说，房产是在前端，家居在后面。五月初的时候我们和家居的秘书长刘晨聊过，我问过房地产行业整体的箫条对家居行业的影响如何，刘秘书长保守的说35%到40%的下降，家居后面还有家电，我们这几个行业应该联合起来，形成上下游的互动，这也是我今天来需要表达的一个意思。
我在这里声明一下，因为我接到新京报的邀请，让我做个15分钟的演讲，讲讲房地产未来的形势，确确实实这个话题比较敏感，而且很难以判断，为什么？就是我们的政策谁也不知道会在什么时间出现变化，这种变化应该不是方向性的一致，而是出现了一种方向性的改变。我们谁也不知道，所以说我们就很难对未来大的预期做一个判断。但是我会简单的把我们房地产的情形跟大家分享一下我个人的判断，声明，不作为我们媒体发表的内容，谨作为跟各位的分享。
今天强调的是保障房，其实我更愿意把这个领域扩大，当我们的调控目标出来以后，我们对北京的住宅市场做了这样的定义，新建普通住房，这个当中就包含了保障房，包含了商品房当中容积率相对比较高的，同时我们的总价相对比较低的，再加上我们的面积相对比较小的，60、90平米，所以我们把这样的房产定义为普通的新建住房，所以我更愿意在这样的领域范围来探讨我们新建普通住房的话题，让这类的房产和消费者，他的住房、生活空间更宜居，所以我是想，我们不把这个角度定义在保障房，特别是北京今后恐怕也要从经济适用房，两限房的角度转化为以公租房的建设为主，所以我想我们更应该把我们的家居行业从整体的普通住房的角度来认识。
我跟大家说几个情况，一个是今天是5月31日，五月份的数据过两天可以出来，但是就我们目前看到情形，如有一些媒体所说的红五月，我们预计了今天的夜里12点数据提交，有可能我们这个月的交易量破万套，而且大体上是这样的分配，我们大大概要七千多套是纯商品房，大概会有三千多套保障房。这个和四月份相比，四月份大体的情形是5600的水平上，我们的保障房是在2000套左右的水平上，这两个量都是上涨的，这是第一个情形。
我们如果把它分成一手，二手去看，我们看一看涨幅，同比我们现在看，能够估计到的一个涨幅应该是四成左右，低，低不到35%，高，高不过45%，在这样的水平上，这是一手房二手房的区间。环比我们看一手房的环比在35、36的水平，二手房的环比会在18的水平，我们一手、二手出现的量都在涨的范畴。从我们观测到的价格，五月份的价格略有上涨，平均价，一般我们现在不再对外公布这个数据，为了说明情况，我们还是把这个数据说出来。大体上在一万九千多的水平，接近两万，还在两万的水平之内，应该说均价未涨。
五月份主要像金茂府，保利的东郡，中央公园，华润的橡树湾等等这些高价盘在售，一下子就把我们整体的价格构成当中的那部分高端的，把我们的平均价格拉上去了，所以也不必特别的在意，我们买房和平均价基本没有关联。
还有另外一个角度我们看一下，现在我们基本上在200平米总价以后的房产交易总量，占我们全部交易量的70%，实际上应该说中小户型，中低价位的房产，特别是我们看到的一些120、130左右的房产，最近的成交比较好，说明我们还有一部分改善性的需求在入市，从这个角度看，我们新京报做了一个刚性改善的概念，在前一段时间新京报房地产世界的活动上，他们把这个概念提出来，也很有道理，现在我们很多的需求是属于改善性的，但是这种改善性需求很明显的急迫性，比如说有孩子要出生，现在是六七十平米的房子，很难面对未来增加的人口，不光是增加孩子的问题，有可能增加父母，两个老人带孩子，六七十平米的房子不足以支撑这样的空间，类似于这样的改善性的要求还很迫切，很多。我们现在在这个场合不具体的说了。
五月份红五月，我们大致分析了一下什么原因，整个的我们认为基本的政策预期基本到底，今年调控方向不动摇的目标不会变，我们预计在十八大以前不会有任何的根本性的变化，整体的调控力度依然会像现在这样，比如说我们说很多城市现在作为一些微调，今天看到很多的新闻，很多政府出台的新闻辟谣了，他们会会坚持调控方向不动摇，比如说对限购的问题，现在基本上都出来澄清了，我们可以把这个作为一个政治上的表态认可，但是现实当中，确确实实地方政府不可能在中央的政策之继续对当地的调控进行降温，所以我们看到的情形是政策基本筑底，但是筑的底持续多长时间要看中央的政策。
第二，我们认为整体房地产需要采取的措施，房地产企业可以应对的措施，可以选择的手段上也基本上就是这样了，不可能有太多的更有效的方式，比如说企业的资金压力，贷款成本的问题等等，它现在唯一能做的就是尽量走货，去库存，在价格上也只有以低价的方式做。各种各样的打折、优惠，特别是我们很多的中小户型，中低价位的，还有一些高位拿地的企业不可能有更多的涨价的冲动，这是一个因素。
再有一个因素，我们认为消费者现在在结束观望，这里面有这样一个情形，一个情形是我们的消费者现在也对政策的持续性、未来的预期有一个情形的判断，也认为地方和中央政府不可能就今天的宏观调控继续加大打压房地产行业。
另外我们过去对房价上涨的推动性的政策现在依然没有看到，包括我们房地产业健康发展的标准，制度化的建设都没有出来，很多消费者也在希望，或者说在预计未来房价还会持续上涨，但是不可能认为会有很快的上涨，我们也认为不会有很快的上涨，但是房价整体上涨的趋势没有改变，因为我们总的从全社会的角度看，需求还是大于供应的，需求量还是会持续增加的。在这种情形下，消费者在目前的形势下认为是价格底部，认为未来市场价格会反弹，这样的话，起码在这个时期买房不会亏。
再有一个因素，我们现在各种政策的鼓励，比如说首次置业，利率政策的优惠，比如说我们也看到了一些首付的比重的调整，也会刺激我们的消费者，因为消费者很清楚，这些政策将会直接到底他购房成本的下降，所以我觉得消费者在这个时期选择结束观望。还有一个是房屋的特性的问题，我们的房产的唯一性，不像其他的产品可以无限制的复制，消费者也清楚这一点，我想在某一个区域买房，不能再等了，再等就没有了，这里面也确确实实带有一定的胁迫性的，必须要在这个时候买，等一等再买，这个产品就没有了，不同的区域可能带来了方便程度，宜居程度会不一样。
在这样的情形下，我们现在要对未来房地产做一个简单的预判，第一个我们地方政府现在做微调的动作，我们看，我觉得我们不能把微调这个词贬义化了，首先只要符合中央调控目标的，符合我们的方向的这些动作，我们认为做了一些适应当地发展要求的一些调整，既保民生又保经济，稳增长这样的动作都应该被认可。
如果说超过这个方向性的目标，超过宏观调控的要求，那么就不叫微调了，那是对宏观调控的一种颠覆，这样的话，都会把中央政府按掉，或者说收回了，这些政策都不可能继续下去，像很多城市的一日游政策，三日游政策，但是对一些合理的，属于调控范围之内的一些调整，我觉得都应该给予保障，所以我们也看到确确实实被保留下来了。这些也说明地方政府稳增长的压力非常大，以北京市而言，现在我们的财政收入非常非常紧，据我了解，现在各区县征税的领导纷纷向房地产约谈，能不能先交税，或者这个税收有多少我要有一个预期，当我们的财政紧张到这种程度的时候，要求企业预缴税务的，都在说，现在地方政府的财政压力巨大，很多业界，包括我们的消费者，网友也在说，谁先死的问题，我们不做回答，起码是看地方政府对未来稳增长的压力，稳定当地经济的压力要求特别的迫切，所以我看到广东某市，市长拿到发改委的批文以后，他在亲吻这个红头文件，所以我们把稳增长改了口吻的吻，说明了地方政府的迫切性和动力在现在暴露无遗，而且有一些地方的税收压力，特别是一些手法，我们需要媒体正面的呼应，不能杀鸡取卵，希望媒体呼吁，减少税收的压力。
我们简单的展望一下二季度，大体上我们看，现在是增速回落，现在我们看到国家统计局的数据，基本上显示出来的比较吻合，但是我们从观测的情况看并不那么吻合，以房地产而言，现在北京的房地产某种程度上进出深冷区，所以家居行业感觉到寒意袭来非常正常，通胀虽然有所回落，恐怕未来还会在高位运行，这是我们的判断。如果经济下滑，通胀加剧，结果是什么，显而易见，有经济学尝试的一定会明确的指出，这就是衰退，现在虽然国家用的词汇是经济下滑压力很大，但是实际上是经济硬着陆的压力非常大。
经济增速会不会过快下滑，过快下滑的风险，很多惯性的下滑都会导致很多的问题衍生出来，比如说很多的问题都会集中爆发，这是国家最大的担心。再有一个，我们看我们的外部环境，欧债，希腊的问题，西班牙的问题，会不会带来整个欧债的集中性的爆发，都不确定。我们国家在目前出口对外非常高，我们有60、70%能源依赖进口，国际的油价在下降，现在都在谈，但是这些对我们的经济增长都有不确定性，外部的环境必然导致我们的经济增长下滑，再有盈利风险我们都在加剧，钢铁行业也是这样，直接的经济资源的浪费，环境等等，低效率。使得我们经济增长的动力以及我们老百姓消费的预期带来非常大的影响。专家说粮食和猪肉为代表的食品价格具有非常大的影响，前两天我们看到山东遭受冰雹，几乎绝收水果，现在我们看到的华中地区持续性的降雨，包括武汉，已经成了菏泽一片，那么会不会影响我们农产品的价格这是一个。
再有一个就是国际原油会不会出现大幅度的反弹，现在我们正在做，所有的这些都会导致CPI的自然的上涨，所以我们现在应该说中国经济在发展的过程中面临着转型、缓慢、结构调整任务艰巨等深层次的问题，而且这些问题不是我们企业个体、行业能解决的了，从我们现在整体的情形看，国家意图再次通过投资来拉动经济，刺激经济的驱动，包括媒体也说过，类似四万亿，现在说跟过去的刺激方式是不一样的等等，不管怎样，其中一个结论就是我们现在不知道会是哪种情形，但是肯定的说我们现在是要泡沫还是衰退，这个选项摆在决策者的身上，适度的泡沫可以通过投资拉动变成两全性的选择，这是宏观层面上的。
我说两个判断，一个是汇丰的判断，实体经济回暖，二季度同比一季度GDP放缓，而且是近三年增幅最小的，很多数据已经表明了民间，国外的一些机构，预测比我们国家统计局的数字来的真实、直接，国家统计局有可能会有一个季度，两个月的迟滞，总体来说中国经济开始放缓，从去年的三季度开始，到四季度下降，今年的一季度只有八，我也看到樊纲做了一个预测，他个人预测，或者说他的团队预测，今年的GDP增幅在八的水平，我觉得我们要有一个直观的感受性的判断，我们的投资，铁路，公路的基础设施都在下降，而且房地产投资，我们看到的国家统计局说一到四月份投资还在增长，实际上我们现在知道北京不是增长，而是下降。现在在做投资性拉动的动作，能否拉动，是不是又是一个四万亿的救市，有一个巨大的后遗症，现在不知道，但是有一个可以肯定的，国家发改委的审批在加快，我看到一个数据，你比如说四月份审批的速度发改委批准了200多个，去年同期只有170多个，说明发改委在做大量的投资审批的工作。
我们再看房地产行业，2012年我们的判断是自98年住房制度调整以后，房地产行业是最艰难的一年，而且从去年持续到今年，连续两个整年的下降，导致我们的房地产财务状况急剧恶化。我们现在在做一个全行业的房地产盈利分析，我们准备七八月份把这个报告拿出来，我们不光看上市企业，还要看行业当中其他的企业，房地产的企业当中，现在面临生存的空间，我们现在和08年的危机不一样，我们08年的时候别忘了，企业拿地是06年，那个时候刚刚推出招拍挂，04、05年价格缓慢上升的时候，我们房地产的价格是严格意义上说，06年的时候全市的均价只有5000，到了09年以后才过万，所以房价快速拉升是在09年以后，可是我们08年的危机，应该有两到三年的周期，那个时候我们企业还有调价的空间，现在看调价的空间有限。所以企业应该说亏损的局面基本上成定局了。
叶檀也在说，房地产企业该倒闭就倒闭，但是对我们行业的危害，连锁的效应还是很大的，现在我们房地产行业如果按照现在的银行利率上浮30%的情形的话，我们这个行业的风险远不止这个，很多组合贷，信托等等都是这样的情形，所以说我们大型企业的负债率是70%以上，我也想借这个平台把大行业遇到的情况传导给下游产业当中去，我想今天借这个平台，一个是从我们的媒体呼吁政府给我们的行业减幅，我们一定是共度难关，不能把一些税还没有发生的就预收，再有，我们上下游产业一定要抱团，我想我们红星美凯龙王总在四月份的时候做过一个活动，我们也想通过红星美凯龙的举动联合很多家居行业，当时选了六家，为我们的中低收入阶层打造一批适合他们居住的，适合他们户型的产品，我想在那个会上我也说到，我们能不能从保障房扩大到普通的商品房，因为现在我们很多普通商品房也是中户型，惠及更多的中低收入阶层，现在也在推进，由于我的原因推进的速度稍微慢一点，接下来我们想约更多的企业把更多的产品拿出来，让更多的消费者获得实惠，谢谢大家！
