2016-09-22
【前言：2016年9月14日，匠心筑家·世界传承——2016新浪家居&欧派设计与“智”造探寻之旅在北方第一港口城市天津圆满举行。这是欧派家居与新浪家居联合打造的大型设计师交流活动，在活动现场，克而瑞研究机构代表张福娜发布了《天津房地产市场报告》，从市场情况，市场预判，地段分布等多个方面全面分析了天津房地产市场现状。以下为张福娜的现场演讲实录：】
张福娜：2016年1-8月份，天津整体住宅商品市场表现良好，尤其是在春节以后从3-4月份达到成交高潮，可以说量价齐升。天津在这一轮的涨幅当中仅次于一线城市，比如北、上、广、深，还有二线城市的四小龙，安徽、江苏、合肥、南京。包括购房者有深刻的体会，春节前买房和现在买房基本上差一倍的价钱，所以今年价钱涨幅是超出业内的预期了。
克而瑞研究机构代表张福娜在现场做《天津房地产市场报告》
天津市场户型需求分析
目前整个成交市场户型需求的区间将随着改善性需求的增多，尤其是二孩时代的到来。最早天津市场表现还是以70、90户型为主以及90平米以下为主。但从这两年以来，发生了非常明显的变化：消费者对两室和三室的需求增多，导致了市场上100-150平米之间的住宅房销量最好，主要是因为“二孩政策”还有“421”时代的到来，“421”时代是指四个老人、两个年轻人，一个孩子，一个大家庭有了共同居住的要求，就造成了对大户型的需求增多。
天津地域板块情况分析
天津市的环城四区表现非常抢眼，一个是因为市内六区可选择的房源非常少，另一原因是因为环城四区中的津南、中北镇、西青外环等板块因为供应量大而表现抢眼。塘沽跟武清紧随环城四区之后，因为京津冀计划的落地，所以武清现在出现了一连串的抢房潮，尤其是来自北京的客户，导致了武清的购买力发生了转移，市场目标奖由地缘客户向北京客户进行拓展。
在市内六区中，河西区是表现最为突出的。主要因为河西区的“八大里”市场供应在今年和明年有一个集中的推盘。以及包括河西区的新梅江，目前的规划将是做类似于全运村、新梅江壹号的集中供应。
天津地区市场价格分析
目前在全年数据来看，天津地区房地产市场基本80万以下找不到了，春节前还是一些小户型，现在发展到100到150万才是门槛级的，是买房置业的初级阶段。
如今，天津市内六区的房价基本上是三万起。可以见得，天津的高端市场需求非常旺盛，尤其是大八大里、水上板块，还有海河沿线板块一些豪宅，出现了史无前例的旺销，基本上处于开一栋卖一栋的趋势。再举例说明，比如像富康路手表厂，现在富康路单价是7万以上，而且只剩下几十套房子，这个数据每个月都有更新变化，这一轮最大明显变化就是高端市场的释放，是需求力的释放。
从数据上发现，天津有钱人的基数比想象的要大。近五年的数据显示，新天津人进入的速度是高于北京和上海，就是新天津人的购买力。很多外地人在天津买房，他们基本上应该也不是工薪阶层，都是有较好的购买力。
未来的市场预判
2016年整个天津去化速度是前两年的总合。2014年的数据情况是，天津在没有新的供应下是需要28个月消化周期，就是因为房子库存太多了。而根据目前天津宏观供应量的数据表明，天津地区还有9个月房子可卖，市中心只有半年房子可卖，就是为什么现在房子越来越高，一拍就是地王的原因。
和平区曾拍出的37000的板价，如果将来不卖六七万就是亏钱的，现在市内六区由于库存的紧俏，处于没房可卖的局面，跟上海也是一样。现在天津数据表现的比较突出，未来从2016年四季度还是以快速为主，2017年有可能出现一个调控的紧缩，通过今年整个交易量的透支，2017年预计一季度、二季度出现交易量的紧缩，因为现在一线城市包括二线四小龙已经开始出现调控，二套房提高到四成，现在天津还是两成。而且三套房已经是禁贷了，如果说天津也出现类似的调控政策，我相信交易量一定得到抑制，因为今年整个交易量太突出了。
我们根据整个这几年的判断，市场就是要预冷、政策宽松的变化过程，我们在今年卖的太好了，市场情况太乐观了，因此二三季度可能出现小的调控，房价有可能在那个时候趋于平缓，如果想投资和置业，如果没有太喜欢的也可以等等明年二季度。这是克尔瑞通过宏观数据给大家一点市场的解读，谢谢大家！
