田在瑛：物业管理与电梯运行管理

北京福得伟业电梯维护有限公司总经理田在瑛

  各位领导、各位来宾大家好，我演讲的主题是物业管理与电梯运行管理。

  随着城镇化建设的不断发展电梯数量的快速增加，电梯与百姓生活密切程度也进一步加深。与此同时，电梯使用的安全性、可靠性逐渐成为百姓关注的焦点。今天在这里针对物业管理与电梯运行管理中的有关问题与大家共同探讨，其目的是对当前电梯在物业管理中存在的问题有一个客观的认识，理性思考这些问题产生的原因，借此抛砖引玉提出建议，从而，进一步提高物业管理与电梯运行管理水平，为电梯安全、可靠使用营造一个良好氛围。

  首先要谈的是物业管理在电梯安全使用过程中的重要性

  现今，商品房已逐渐取代了以前福利房，电梯的产权也随着开发商售房的进程，逐渐由开发商转移到楼宇内的每位业主。受业主委托的物业管理单位确定为电梯的使用单位。作为受委托的物业公司其职责就是保证电梯的安全、可靠运行。若电梯不能正常使用，业主们的出行安全和生活便捷就得不到保证。

  要确保电梯的正常使用， 满足业主出行安全和便捷的需求，电梯使用单位必须保证各项管理工作到位。在《特种设备安全监察条例 中第二十三至三十四条，第三十七至四十一条等条款对使用单位在电梯管理中的相关职责从技术档案管理、维修保养单位管理、日常检查、定期报检、注册登记、应急救援等内容上进行了明确规定。这些内容都是在电梯使用管理过程中应该从人力、物力和财力上加以重点控制的环节。

  电梯在物业管理中的重要性体现在为业主提供优质的服务，而安全、完好的设备是优质服务的基础。因此，电梯在物业管理中无论从技术层面的安全管理还是服务层面的人性化管理都有许多方面值得我们去思考，通过思考分析使电梯物业管理水平更上一个台阶。

  第二个要谈的是目前电梯在物业管理中存在的问题

  由于我国目前物业管理是实行多层次的综合性服务。因此，物业管理一个显著特点是综合性的管理。对于电梯等技术性要求较强的机电设备，目前大部分物业公司都采取的是聘用具有维修资质的专业电梯公司进行日常的维修保养工作，而正是如此，很多物业公司管理人员认为只要电梯维修公司按时对电梯进行维修保养，就尽到了自己的管理职责。存在这种认识一方面是使用单位对电梯管理职责的一种误解，另一方面更是对物业管理在电梯使用管理过程中的重要性认识不足所至。

  要搞好电梯的管理，必须对其工作的性质、内容、国家相关部门对其管理的相关要求以及顾客的其他特殊要求有清醒的认识。电梯作为特种设备不同于物业管理的其他机电设备，由于其在使用过程中存在一定的风险， 因此，电梯物业管理的首要任务是在使用管理环节降低这种风险的机率和发生事故的严重程度。而目前很多物业公司对这点并没有引起高度重视，对电梯日常使用的投入除了日常维修保养费用外，在电梯使用管理中的投入很少。我们知道，电梯的日常维修保养只是使用过程中安全保障措施之一。按照相关规定， 电梯维修保养每15日进行一次。而电梯运行是一个动态过程，其故障出现的规律具有一定的偶然性，如果电梯物业管理人员不认真履行国家的有关规定及时发现电梯使用过程中存在的故障及隐患，通知维修保养单位立即排除，就有可能导致电梯事故的发生。客观说电梯维修保养单位仅对电梯提供必要的技术支持服务，电梯正常运行管理职责大部分还是落在了物业管理身上。因此，物业管理公司必须在观念上消除电梯日常管理只是监督电梯每月两次的维修保养和电梯发生故障时的救援的误区。与此同时，应该加大对电梯日常管理的投入，聘用具有责任心强、专业技术能力符合管理要求的人员，按国家对电梯管理的有关规定认真履行其自身的职责。

  对于电梯的管理前期介入很必要。电梯在安装过程中和检测过程中遗留的问题如果无法得到有效整改，这些遗留问题对今后电梯的安全、可靠使用或多或少都有一定的影响。物业管理公司准备进驻时，其中的验收工作是一个重要过程，把住这一关，对今后的管理和使用者有着很重要的意义。同时，对安装过程中如果出现电梯安装方和房屋开发商由于其中任意一方技术原因无法满足电梯安装要求时，能够及时明确责任，及时加以解决。避免在使用过程中暴露出问题时，双方出现不必要的争议。

  按照《物业管理条例 》，物业公司有权选择符合国家规定具有资质的电梯维修保养公司从事电梯的日常维护工作。然而，物业公司由于其本身也是业主所聘用的。因此，在对电梯维修保养公司的选择上一方面要考虑业主服务的要求，另一方面，从自身经营角度又必须兼顾聘用电梯维修保养公司成本的问题。而这两方面本身又存在不可调和的矛盾。根据了解目前物业管理公司在电梯管理、维保工作中有着几种不同的操作形式。

  (1) 电梯管理维保工作全部委托电梯专业保养公司去操作，且签订的电梯保养合同形式是全面保养合同即大包。

  (2) 电梯的管理工作由物业管理公司管理，电梯维保工作则委托电梯保养公司，一般签订的电梯保养合同有全面保养合同，有标准保养合同(清包)。

  (3) 电梯的管理、维保都由物业管理公司自己负责，委派专人专职管理，专职上岗维修工负责维保。

  以上几种电梯管理方式各有利弊，作为物业管理公司一方面要通过选择维修保养价格低的电梯维修公司来降低电梯的日常管理成本，另一方面，经济实力较强的物业管理公司为了规避电梯使用管理中的风险，采用全包维修方式。上述两种方式应该说作为物业公司来说由于所考虑的角度不一样，因此，所采取的维修保养方式也在情理之中。但这并不等于说价格高维修保养的质量就高，之所以维修价格高主要是维修保养单位要考虑设备本身存在的风险。而将价格低作为选择维修保养公司的首要标准显然存在更大的风险和陷阱。由于维修保养价格低的电梯公司经营优势是靠价格优势占领市场，而要在市场中获取更多的利润，显然只能在人工、原材料上下功夫。因此，通常情况下这种类型公司电梯维保人员保养的电梯数量比其他公司要多。同样的工作时间要维修保养不同数量的电梯，因而，对电梯日常的维修内容将可能存在一定程度上的“缩水”。因此选择一个维修保养价格适中，服务优质的电梯维保公司对提高电梯物业管理水平具有举足轻重的作用。

  第三 加强电梯日常使用管理势在必行

  《特种设备安全监察条例》 明确规定电梯使用单位承担电梯安全使用的主体责任。因此，作为电梯使用单位所委托的物业管理公司有义务对电梯的日常管理负责，为此，电梯的物业管理应在以下几方面有所加强。

  (1)物业管理公司除聘请具有维修保养资质的电梯公司对电梯进行日常维护保养外，更应对电梯日常的运行状态进行检查、记录，及时发现电梯运行过程中的隐患、故障，以便电梯维保公司及时处理，从而减少电梯的故障率。

  (2)科学制订电梯的年维修计划，由于电梯是机电产品，因此，正常的磨损和元器件的老化是正常的，很多电梯故障也是因为对老化的元器件未加以更换而产生的，因此，科学的制订维修计划是保障电梯安全运行和减少电梯故障的有效手段，最好请专业技术机构对电梯进行全面检查评估后再决定维修内容。

  (3)加强对电梯钥匙的管理、建立电梯钥匙专人保管制度。定期对应急救援预案进行演练，通过演练发现存在的问题，不断完善。使其更具有可操作性。

  (4)定期对电梯应急照明装置、报警电话、机房盘车装置、停电应急平层装置进行检查，减少电梯故障出现后轿内人员被困时间。

  (5)采取多种形式开展对业主安全乘梯知识的宣传，同时将电梯安全使用须知，报警电话号码张贴在醒目位置。让业主及乘客了解安全乘梯知识，让业主及乘客也参与到电梯安全管理当中来。

  第四 为业主提供更为人性化的电梯物业服务

  通过分析物业公司与业主在电梯物业服务过程中存在的问题，一些问题的起因是电梯经常性出现故障，而对故障处理的响应时间又较长，无法满足物业承偌的条件。同时经常性的维修保养可能会给业主的出行带来不便。针对上述问题，作为电梯的物业管理部门首先应该对业主进行宣传维护保养电梯的重要性以及国家对电梯维修保养的相关规定，同时，应同电梯维修保养公司进行协商，尽可能将例行维修保养时间调整到电梯运行高峰期之外，并且，提前告知业主维修保养时间，让业主有所准备，时间长了业主也就有了概念。其实电梯物业管理归结起来本意是管理，实际是服务。两者是合二为一的关系。物业公司在电梯管理中对业主的作用很简单，就是公共服务，同时，其重要职责就是管理。综上所述，也只有将人性化的服务理念与科学管理手段、细致的工作内容结合起来才更能体现电梯物业管理的本质。

  以上通过对电梯在物业管理中的重要性的探讨，希望能引起电梯管理人员的高度重视，转变观念，提高电梯的物业管理水平。通过对目前电梯管理中存在问题的分析，能使大家看到目前电梯在物业管理中还处在一个不成熟的阶段，对管理中存在的误区、缺陷、不足还需要我们共同去寻找破解的答案。最后，希望我们电梯行业的各级管理人员能够集思广益、创新管理理念，脚踏实地，切实履行好电梯管理义务。为全社会创造一个安全、和谐的乘梯环境。