2017-09-21
商业资产投资该如何选择？或许从戴德梁行发布的《全球主要零售街区》报告中，得到一些启发。戴德梁行发布的《全球主要零售街区》显示，全球商业资产租金四大高地分别是纽约第五大道、香港铜锣湾、巴黎香榭丽舍大道、伦敦新邦德街。
这四大商业资产每平方米年租金分别是26.35万元、21.18万元、10.7万元、10万元。假设某人在第五大道和伦敦新邦德街分别拥有50㎡的商业资产，那他一年下来的租金收入分别是1317.5万、500万，即意味着他分别可以全款购入一套深圳湾豪宅、一套关外100㎡的刚需房。
这些商业资产能获得如此高额年租金的原因是什么？对于商业资产投资，我们都知道人流和消费力是两大关键性因素。而能引发人流聚集和消费力支撑的关键是产业。对比这四大商业资产租金高地就可以很明显看出这三者之间的关系。比如位于曼哈顿中城的第五大道，为其提供人流、消费力支撑的就是下城和中城的金融产业、总部企业带来的强大的、高消费客群。
产业中心，必伴随繁华的商业中心诞生
商业街区与产业从来都是如影随形的，这同样与产业的特性有关系。产业越是高端，商业街区越繁华，租金就越高。产业的最高表现形式是写字楼，而快节奏、高效率、高产出、高集中、高收入是写字楼的几大标签。例如纽约曼哈顿的华尔街，总面积不足1平方公里，就业人口和收入分别高达20万和36.3万美元/年。
写字楼的几大标签，让“优胜劣汰”成为其中竞争法则，从而让最优秀的人留下来创造最大价值。这就意味着在写字楼办公人士，是身心极度投入工作的高收入者。他们在工作结束后，到商业街区休闲、娱乐、购物等来放松身心，是必然之举。
这方面的典型代表是2016年商业资产租金排名全球第六位的东京银座。东京银座既是每年需排队进驻的高端写字楼项目，也是全球闻名商业中心。可见，高端产业从业者的高收入，也意味高消费，需要在工作后释放压力，从而奠定商业繁荣，商业资产高额租金基础。
轨道交通，商业资产保值、增值的关键
产业吸引商业客流集中和消费水平，但其还需要城市交通大动脉——轨道交通支撑。如果是说产业带来客流和保证客流消费水平、奠定商业资产价值的基础，那轨道交通就是商业资产价值保值、增值的关键，也是商业资产是否值得投资的参考标准。轨道交通对商业资产价值影响主要表现在两方面。
一方面是轨道交通在开通到正式运行前，其对商业资产价值有近15%~20%的提升。另一方面是轨道交通运行后，源源不断地聚集消费者，为商业资产持续增值提供保障。比如东京六本木在进行城市更新后，在轨道交通支撑下，年均客流量可达到4000万人次。
总的来说，产业是商业资产繁荣的基础，轨道交通是保值、增值的关键，两者相辅相成，共同刺激商业资产价值提升。以此来看，同时拥有轨道交通、产业云集的国际风范全临街资产——留仙洞云街未来价值将如何？
三大高端产业区，云街直面百万金领客群
留仙洞云街依靠深圳六大总部基地之一——留仙洞总部基地，也是深圳六大总部基地中唯一在售商业资产，价值潜力可见一斑。并且，留仙洞基地亦是中国第二大上市企业集中地——大沙河创新走廊的重要组成部分。
传音控股、天珑移动、大疆无人机等企业总部已经进驻留仙洞总部基地。这意味着云街所面对的是，与第五大道金融产业消费客群同等收入的高新技术产业消费客群群。
不仅如此，毗邻云街的地铁5号、7号、13号（规划中）、15号（规划中）线，还贯穿前海金融产业区、后海总部基地。根据规划，这两大区域规划就业人口分别是80万和22万。也就是说在轨道交通带动下，云街直接面对上百万金领级消费者。
高铁&多轨融合，云街价值将大爆发
在地铁5号、7号、13号（规划中）、15号（规划中）与其他线路连接后，云街的商业服务直接扩大至全深圳，从而引领深圳消费潮流，进一步奠定其商业资产价值基础。
除了城市内部轨道交通外，云街南边即是西丽高铁枢纽站。与深圳北站同等定位的西丽高铁枢纽站，规划11个站台、20条线。数据显示，在2011年开通、现在年运送客旅已经达到5000万人次的深圳北站已经日趋饱和，即深圳北站未来的客流将被西丽高铁站所承接。
所以，与深圳北站同等定位的西丽高铁站一旦建设完成后，在地铁13号线、15号线、29号线、深惠城轨、深珠城轨、平南铁路及其他国家铁路、前海、后海等商务中心区的商务人士出行带动下，云街所面对的客流将是千万人次级别的。所以有理由相信在产业、交通的支撑下，云街或将是深圳新的商业中心和商业资产租金高地。
